Emlak Vergisi Oranları ve Hesaplama

2026 yılında emlak vergisi, taşınmazın belediyece belirlenen vergi değeri üzerinden hesaplanır: konutta binde 1, büyükşehir belediye sınırlarında binde 2. İşyeri ve diğer binalarda oran binde 2 (büyükşehirde binde 4), arsada binde 3 (büyükşehirde binde 6), tarım arazisinde binde 1'dir (büyükşehirde binde 2). Vergi, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na göre taşınmazın bulunduğu belediyeye ödenir.

Emlak vergisi ne kadar?

Emlak vergisinin tutarı kişiden kişiye değişir; çünkü oran sabit, matrah ise her taşınmazın kendi vergi değeridir. Vergi değeri, arsa payı için takdir komisyonlarının belirlediği metrekare birim değerleri ve bina için ilan edilen inşaat maliyetleri kullanılarak hesaplanır. Örneğin büyükşehirde vergi değeri 2.000.000 TL olan bir konutun yıllık emlak vergisi binde 2 ile 4.000 TL olur.

2026'da emlak vergisi ne kadar artabilir?

2026 için takdir komisyonları yeni arsa ve arazi birim değerlerini 2025'te belirledi. Bazı bölgelerde birim değerler çok yükseldiği için 7566 sayılı Kanunla bir sınır getirildi: 2026 yılı bina ve arazi vergi değeri, 2025 vergi değerinin iki kat fazlasını geçemez. Yani vergi değeri en fazla üç katına çıkabilir; oranlar değişmediği için vergi de en çok bu ölçüde artar. Yeni değer bu sınırın altında kalıyorsa doğrudan yeni değer uygulanır.

Sınır yalnızca 2025'te veya önceki yıllarda mükellef olanlar için geçerlidir. 2027, 2028 ve 2029'da vergi değeri, bu şekilde bulunan 2026 değeri üzerinden yeniden değerleme oranında artırılarak hesaplanır. Emlak vergisi değeri tapu harcının alt sınırı olarak da kullanıldığından, bu sınır tapu harcı hesabını da etkiler.

Emlak vergisi ne zaman ödenir?

Vergi iki eşit taksitte ödenir:

• Birinci taksit: Mart, Nisan ve Mayıs aylarında (son gün 31 Mayıs),
• İkinci taksit: Kasım ayı içinde (son gün 30 Kasım).

Ödeme belediyenin vezneleri, internet sitesi, e-Devlet veya anlaşmalı bankalar üzerinden yapılabilir. Süresinde ödenmeyen taksite gecikme zammı uygulanır.

Değerli konut vergisi kimleri kapsar?

Emlak vergisinden ayrı olarak, bina vergi değeri 2026'da 17.711.000 TL'yi aşan konutlar için değerli konut vergisi alınır. Hesap artan oranlıdır:

• 17.711.000 TL ile 26.567.000 TL arasında: 17.711.000 TL'yi aşan kısım için binde 3,
• 35.425.000 TL'ye kadar: 26.567.000 TL için 26.568 TL, fazlası için binde 6,
• 35.425.000 TL'den fazla: 35.425.000 TL için 79.716 TL, fazlası için binde 10.

Bu sınırlar her yıl bir önceki yılın yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılır; 2026 için artış %12,745 olmuştur.

Kimler emlak vergisinden muaf?

Hiçbir geliri olmayanlar, geliri yalnızca sosyal güvenlik kurumundan aldığı aylıktan ibaret olanlar (emekliler), gaziler, engelliler ile şehitlerin dul ve yetimleri, Türkiye'de brüt 200 m²'yi geçmeyen tek konutları için sıfır oranından yararlanabilir. Konutta hisse ile malik olunması halinde hisseye düşen kısım için de uygulanır. Dinlenme amaçlı yazlıklar bu kapsama girmez. İndirimden yararlanmak için belediyeye başvurmak ve şartları belgelemek gerekir.

Emlak vergisi nasıl hesaplanır?

1. Belediyeden taşınmazın 2026 vergi değerini öğrenin.
2. Taşınmazın türüne ve büyükşehir sınırında olup olmadığına göre oranı seçin.
3. Vergi değerini oranla çarpın; sonuç yıllık vergidir ve iki eşit taksitte ödenir.

Örnek emlak vergisi hesapları

Yıllık vergi iki eşit taksitte ödenir; örneğin büyükşehirde 3.000.000 TL vergi değerli bir konut için mayıs ve kasım aylarında 3.000'er TL ödenir.

Vergi değeri nasıl belirlenir ve her yıl nasıl artar?

Arsa ve arazilerde vergi değeri, takdir komisyonlarının mahalle, cadde ve sokak bazında belirlediği asgari metrekare birim değerlerine göre; binalarda ise ilan edilen bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile arsa payı değeri birlikte kullanılarak hesaplanır. Takdirler dört yılda bir yapılır. Takdir yılları arasında vergi değeri, her yıl bir önceki yılın değerinin yeniden değerleme oranında artırılmasıyla bulunur; 7566 sayılı Kanunla daha önce uygulanan “yeniden değerleme oranının yarısı” kuralı “yeniden değerleme oranı” olarak değiştirilmiştir. Vergi değerinin hesabında bin liraya, verginin hesabında bir liraya kadar olan kesirler dikkate alınmaz.

Kiraya verilen konutlarda yıllık kira artış sınırı için kira artış oranı, diğer resmi kalemler için resmi ücretler sayfasına bakabilirsiniz.