Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? Yasal Sınır, Örnek ve Haklarınız

Kira artışı, mevcut aylık kiranın TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla çarpılmasıyla hesaplanır; bu oran, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre yenilenen kira dönemindeki artışın üst sınırıdır. Oranı TÜİK her ayın başında açıkladığı Tüketici Fiyat Endeksi bülteninde ilan eder; sözleşmede daha düşük bir artış yazıyorsa o uygulanır. Beş yılı dolduran sözleşmelerde kira hâkim tarafından emsallere göre belirlenebilir; uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kira sözleşmesinin kendisi için de toplam kira bedelinin binde 1,89'u oranında damga vergisi doğar.

Kira artışının yasal sınırı nedir?

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Konut ile çatılı işyeri kiraları arasında fark yoktur.

Sınır yalnızca bir tavandır. Sözleşmenizde "her yıl %20 artırılır" gibi daha düşük bir oran yazıyorsa ev sahibi o orandan fazlasını isteyemez. Sözleşmede yasal sınırdan yüksek bir oran yazıyorsa, aşan kısım geçersizdir ve artış yasal sınırla sınırlı kalır.

Sözleşmede artışa ilişkin hiçbir hüküm yoksa kira kendiliğinden artmaz. Taraflar anlaşamazsa yeni dönemin kirası, yine aynı oranı geçmemek koşuluyla, hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Kira artış oranı nerede ve ne zaman açıklanır?

Oran her ay değişir; bu nedenle "bu ayın kira artış oranı" tek ve kalıcı bir sayı değildir. TÜİK, bir önceki aya ait enflasyon verisini her ayın ilk günlerinde Tüketici Fiyat Endeksi bülteniyle açıklar. Bültende yıllık değişim, aylık değişim ve on iki aylık ortalamalara göre değişim ayrı ayrı yer alır. Kira artışında kullanılan, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.

Uygulamada sözleşmenizin yenilendiği tarihten önce açıklanan son bülten esas alınır. Örneğin Ekim ayında yenilenen sözleşmelerde, Ekim başında açıklanan Eylül verisindeki on iki aylık ortalama oran kullanılır. Ev sahibinin bildirdiği oranı TÜİK bülteninden kendiniz kontrol etmeniz, yanlış oranla yapılan artışları baştan önler.

Yıllık enflasyon ile on iki aylık ortalama neden farklı?

Yıllık enflasyon, bir ayın endeksini önceki yılın aynı ayıyla karşılaştırır. On iki aylık ortalama ise son 12 ayın endeks ortalamasını, bir önceki 12 ayın ortalamasıyla karşılaştırır. Enflasyon düşerken ortalama yıllık orandan daha yavaş geriler, yükselirken daha yavaş artar. Bu yüzden kira artışında haberlerde en çok konuşulan yıllık rakamı değil, bülteninin ortalama satırını kullanmalısınız.

Kira artışı nasıl hesaplanır?

1. Kira yılınızın başlangıç tarihini belirleyin. Sözleşmenin başladığı gün ve ay, her yıl yenileme tarihinizdir.
2. Esas alınacak oranı bulun. Yenileme tarihinden önce TÜİK'in açıkladığı son bültendeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını alın.
3. Sözleşmenizi kontrol edin. Sözleşmede daha düşük bir oran yazıyorsa o oranı kullanın.
4. Çarpın. Yeni kira = mevcut kira × (1 + oran / 100).
5. Yeni kirayı yazılı teyit edin. Artışın tutarını ve başladığı tarihi yazışma veya ek protokolle kayda geçirin.

Örnek hesap (örnek oranla)

Aşağıdaki hesapta oran yalnızca örnek olarak %30 alınmıştır; gerçek hesabınızda yenileme tarihinizden önce TÜİK'in açıkladığı güncel oranı kullanın. Aylık kirası 20.000 TL olan bir konutta:

• Artış tutarı: 20.000 TL × 0,30 = 6.000 TL.
• Yeni kira en fazla: 20.000 TL × 1,30 = 26.000 TL.

Tablodaki rakamlar yalnızca yöntemi göstermek içindir. Oran %28 ise 20.000 TL'lik kira en fazla 20.000 × 1,28 = 25.600 TL olur; aynı formülü kendi oranınızla uygulayın.

Beş yıl kuralı: kira ne zaman emsale göre belirlenir?

TBK 344'ün üçüncü fıkrasına göre, taraflar anlaşmış olsun olmasın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılındaki bedel hâkim tarafından belirlenir. Hâkim; TÜFE'nin on iki aylık ortalama değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir kira saptar.

Bu durumda artış yalnızca TÜFE sınırıyla bağlı değildir; kira, bölgedeki benzer konutların kirasına yaklaştırılabilir. Hâkimin belirlediği bedel sonraki yıllarda yine TÜFE ortalamasına göre artırılır. Beşinci yılını dolduran bir kiracıysanız, ev sahibinin kira tespit davası açabileceğini hesaba katın.

Döviz cinsinden kira

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Beş yıl dolduktan sonra yeni bedel, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınarak hâkim tarafından belirlenir.

On yıl kuralı: ev sahibi sözleşmeyi ne zaman sona erdirebilir?

TBK 347'ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce kiracı bildirimde bulunmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Ev sahibi, yalnızca sözleşme süresinin bittiğini gerekçe göstererek sözleşmeyi sona erdiremez.

On yıllık uzama süresi dolduktan sonra ise ev sahibi, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiracı her zaman, ev sahibi ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi ancak yazılı yapılırsa geçerlidir (TBK 348). Bildirimi noter aracılığıyla göndermek ispatı kolaylaştırır; noterde ihtarname tebliğ harcı muhatap başına 411,60 TL'dir, diğer kalemler noter ücretleri sayfasında.

Kira tespit davası nasıl işler?

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir (TBK 345). Mahkemenin belirleyeceği kiranın yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da ev sahibi bu süre içinde kiracıya kiranın artırılacağını yazılı olarak bildirmiş olmalıdır; bu durumda dava, izleyen kira döneminin sonuna kadar açılabilir. Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen kira da dönemin başından itibaren geçerli olur.

Kira tespiti ve tahliye taleplerinde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Taraflara ulaşılamaz ya da iki saatten kısa görüşmede anlaşma çıkmazsa, iki saatlik ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır; kira uyuşmazlıklarında tarifedeki saatlik ücret, iki taraflı dosyada taraf başına 1.170,00 TL / saat'dir ve 1 Ocak 2026 tarihinden beri geçerlidir. İki saati aşan görüşmelerde anlaşma olmazsa aşan kısmın ücreti, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit ödenir. Anlaşma sağlanırsa ücret, kira tespitinde tespit edilen kira farkının bir yıllık tutarı, tahliyede ise bir yıllık kira bedelinin yarısı üzerinden hesaplanır ve 2026'da 9.000 TL'den az olamaz; bu ücret de aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit karşılanır. Ayrıntılar arabulucu ücreti sayfasında. Anlaşma sağlanamazsa davaya geçilir; başvurma ve karar harçlarını dava harçları sayfasında bulabilirsiniz.

Kira sözleşmesinin damga vergisi

Kira sözleşmeleri damga vergisine tabidir. Oran, sözleşme süresine göre ödenecek toplam kira bedelinin binde 1,89'udur. Aylık kirası 20.000 TL olan bir yıllık sözleşmede toplam kira 20.000 × 12 = 240.000 TL, damga vergisi 240.000 × 0,00189 = 453,60 TL olur. İki yıllık bir sözleşmede matrah iki yıllık toplam kira olduğundan vergi de iki katına çıkar.

Diğer sözleşme ve kâğıtlardaki oranları damga vergisi sayfasında görebilirsiniz. Sözleşmenizi bir avukata hazırlatmak isterseniz, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nde kira sözleşmesi hazırlama için öngörülen asgari ücret 8.000,00 TL'dir; tarifenin tamamı avukatlık asgari ücret tarifesi sayfasında.

Kira sürecinde karşılaşabileceğiniz resmi masraflar

Kira artışının kendisi bir harç gerektirmez; masraf, sözleşme yapılırken ve uyuşmazlık çıktığında doğar. Aşağıdaki tablo, kira ilişkisinde en sık karşılaşılan resmi kalemleri bir arada gösterir.

Noter ihtarnamesinde harca ek olarak noterlik ücreti ve sayfa başına yazı ücreti de alınır. Dava aşamasına geçilirse başvurma ve karar harçları eklenir.

Yeni kiracıyla yapılan sözleşmede sınır var mı?

TBK 344'teki sınır, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak bedel içindir. Ev boşalıp yeni bir kiracıyla ilk kez sözleşme yapıldığında başlangıç kirasını taraflar serbestçe belirler; sınır, bu sözleşmenin sonraki yenileme dönemlerinde devreye girer.

Depozito (güvence) kuralları

TBK 342'ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı parayı, ev sahibinin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; kıymetli evrak ise bir bankaya depo edilir.

Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibine ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Ev sahibi, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı sözleşmeyle ilgili dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya yazılı bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Depozitoyu vadeli hesaba yatırmak yerine ev sahibine ödüyorsanız, en azından ödemeyi bankadan yapın ve tutarı sözleşmeye yazın. Teslim sırasında evin durumunu fotoğraflarla kayda geçirmek, çıkışta depozito iadesindeki anlaşmazlıkları azaltır.

Kiracıya yüklenemeyecek ödemeler

TBK 346'ya göre kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle kiranın zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına (hepsinin birden ödenmesine) ilişkin hükümler geçersizdir. TBK 343'e göre de kira bedelinin belirlenmesi dışında sözleşmede kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

Sık yapılan hatalar

• Yıllık enflasyonu kullanmak: sınır, TÜİK bültenindeki on iki aylık ortalamalara göre değişimdir.
• Yanlış ayın verisini almak: yenileme tarihinizden önce açıklanan son bülteni esas alın.
• Sözleşmedeki düşük oranı atlamak: sözleşmede yazan düşük oran, yasal tavandan önce gelir.
• Beşinci yılı hesaba katmamak: beş yıldan sonra kira emsal bedellere göre belirlenebilir.
• Sözlü bildirim: fesih bildirimleri yazılı olmazsa geçersizdir.
• Üç aydan fazla depozito: konut kiralarında güvence üç aylık kirayı aşamaz.

İpuçları

• Kira artışını her yıl aynı tarihte, TÜİK bülteni açıklandıktan sonra hesaplayın ve sonucu yazışmayla teyit edin.
• Kirayı banka üzerinden, açıklamasına ait olduğu ayı yazarak ödeyin; ödeme kaydı en güçlü delildir.
• Yeni bir eve taşınıyorsanız elektrik, doğalgaz ve su aboneliklerini kendi adınıza açın; adımlar doğalgaz ve su aboneliği açma rehberinde.
• Kiralamak yerine satın almayı düşünüyorsanız tapuda ödeyeceğiniz harç ve masrafları ev alırken tapu masrafları rehberinde bulabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Kira artışı nasıl hesaplanır?

Mevcut aylık kira, TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla çarpılır: yeni kira = mevcut kira × (1 + oran). Sözleşmede daha düşük bir oran varsa o uygulanır.

Kira artış oranı nerede açıklanır?

TÜİK'in her ayın ilk günlerinde yayımladığı Tüketici Fiyat Endeksi bülteninde, "on iki aylık ortalamalara göre değişim" satırında. Oran her ay değiştiği için yenileme tarihinizden önceki son bülteni esas alın.

Ev sahibi yasal sınırdan fazla zam isteyebilir mi?

Yenilenen kira dönemlerinde hayır; TBK 344'e göre artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez. Beş yıldan sonra ise kira hâkim tarafından emsallere göre belirlenebilir.

Sözleşmede kira artışı yazmıyorsa ne olur?

Kira kendiliğinden artmaz. Taraflar anlaşamazsa yeni kira, TÜFE ortalamasını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir; önce arabulucuya başvurmak gerekir.

Beş yılı dolan kiracıya ne kadar zam yapılır?

Beş yıldan sonra yeni kira, hâkim tarafından TÜFE ortalaması, kiralananın durumu ve emsal kiralar dikkate alınarak belirlenir; artış TÜFE sınırıyla bağlı kalmayabilir.

Ev sahibi kiracıyı on yıl dolmadan çıkarabilir mi?

Yalnızca sözleşme süresinin bittiğini gerekçe göstererek çıkaramaz. On yıllık uzama süresi dolduktan sonra, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimle sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kira tespit davasından önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet, kira tespiti ve tahliye taleplerinde arabuluculuk dava şartıdır. Kısa sürede anlaşma çıkmazsa ilk iki saatin ücreti (iki taraflı dosyada saat başına taraf başı 1.170,00 TL / saat) Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir.

Kira sözleşmesinin damga vergisi ne kadar?

Sözleşme süresince ödenecek toplam kira bedelinin binde 1,89'udur. Aylık 20.000 TL'lik bir yıllık sözleşmede 240.000 × 0,00189 = 453,60 TL eder.

Depozito en fazla ne kadar olabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilirse ev sahibinin onayı olmadan çekilemeyecek bir vadeli tasarruf hesabına yatırılır.