Ev Alırken Tapu Masrafları: Harç, Döner Sermaye ve Süreç

Ev alırken tapuda iki ana masraf ödersiniz: satış bedelinin binde 20'si (%2) oranında tapu harcı ve tapu müdürlüğünün işlem karşılığı aldığı döner sermaye ücreti. Satıcı da aynı oranda, %2 harç öder; iki tarafın toplam harcı satış bedelinin %4'üdür. Başvurunuzu Web Tapu veya e-Devlet üzerinden yaparsınız, harcı ve döner sermayeyi internetten ödersiniz, size SMS ile bildirilen randevu saatinde tapu müdürlüğünde imzayla devir tamamlanır. Döner sermaye göstergesi 1 Ocak 2026 tarihinden beri 2.227,00 TL olup ilçenin yöresel katsayısıyla çarpılır; konut için geçerli bir DASK poliçesi de şarttır.

Tapu harcı ne kadar ve kim öder?

Tapu harcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu'na bağlı (4) sayılı tarifeye göre alınan nispi bir harçtır: sabit bir tutar değil, satış bedeline uygulanan bir orandır. Satışta harç, devir alan (alıcı) ve devir eden (satıcı) için ayrı ayrı binde 20'dir. Yani 5.000.000 TL'ye satılan bir dairede alıcı 100.000 TL, satıcı da 100.000 TL harç öder.

Kanun her iki tarafı kendi payından sorumlu tutar. Taraflar kendi aralarında harcın tamamını birinin üstlenmesini kararlaştırabilir; ancak bu bir iç anlaşmadır ve tapu müdürlüğü, iki payın da ödendiğini görmeden tescili tamamlamaz. Bu yüzden pazarlık aşamasında "harçları kim ödüyor" sorusunu açıkça konuşup yazılı hale getirmeniz, satış günü yaşanacak tartışmaları önler.

Oranı Cumhurbaşkanı, taşınmaz türüne, yeni yapılan konut veya işyerlerinin ilk satışına ve taşınmazın bulunduğu yere göre bir katına kadar artırabilir ya da indirebilir. Böyle bir karar yoksa satışta binde 20 + binde 20 uygulanır. Güncel oranı ve diğer tapu kalemlerini tapu harcı sayfasında görebilirsiniz.

Harç hangi değer üzerinden hesaplanır?

Harç, tapuda beyan ettiğiniz satış bedeli üzerinden hesaplanır; fakat bu bedel taşınmazın emlak vergisi değerinden az olamaz (492 sayılı Kanun md. 63). Kısacası matrah, beyan edilen satış bedeli ile emlak vergisi değerinden hangisi yüksekse odur. Emlak vergisi değeri, belediyenin 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na göre belirlediği vergi değeridir; satış başvurusunda bu değeri gösteren belgeyi belediyeden alırsınız.

2026'da emlak vergisi değerleri için bir sınır uygulanıyor: 2026 bina ve arazi vergi değeri, 2025 değerinin iki kat fazlasını aşamaz. Bu sınır, harcın alt sınırını da dolaylı olarak etkiler. Ayrıntılar emlak vergisi sayfasında.

Düşük bedel beyan etmenin sonucu

Gerçek satış bedelinin altında bir tutar beyan edildiği veya emlak vergisi değerinin altında harç ödendiği sonradan tespit edilirse, aradaki farkın harcı tarh edilir. 7566 sayılı Kanunla bu durumda uygulanan vergi ziyaı cezası %25'ten bir kata çıkarıldı; yani eksik ödenen harç kadar ayrıca ceza kesilir. Gerçek bedeli yazmak hem cezadan korur hem de ileride evi satarken alış bedelinizi belgelemenizi kolaylaştırır.

Kat irtifakı kurulmuş bağımsız bölümlerin devrinde de harç, devir bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır; "henüz kat mülkiyetine geçmedi" diye matrah düşmez.

Döner sermaye ücreti nedir?

Döner sermaye ücreti, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün (TKGM) yaptığı işlem karşılığında aldığı, harçtan ayrı bir bedeldir. Satış, bağış ve benzeri işlemlerde tek taşınmaz için bir işlem ücreti alınır; aynı talepteki her ilave taşınmaz için ilave işlem ücreti eklenir. İşlem ücreti, tarifedeki göstergenin (2.227,00 TL) işlemin yapıldığı ilçenin yöresel katsayısıyla çarpılmasıyla bulunur. Bu nedenle aynı satış farklı ilçelerde farklı döner sermaye ücretine denk gelir.

Satışla birlikte aynı talepte ipotek de kuruluyorsa (konut kredisiyle alımlarda olduğu gibi) iki ayrı işlem ücreti tahsil edilir. Ödemeniz gereken kesin tutar, başvurunuz tahakkuk ettiğinde size bildirilir.

Satış öncesi hangi belgeler gerekir?

TKGM'nin satış işlemleri için istediği temel belgeler şunlardır:

• Kimlik belgesi: alıcı, satıcı ve varsa temsilcilerin geçerli kimlik belgeleri.
• Temsil belgesi: taraflardan biri vekil aracılığıyla işlem yapacaksa vekâletname; vasi veya şirket temsilinde vasi kararı ya da yetki belgesi. Noterde düzenlenen vekâletnamelerde imza harcı imza başına 307,90 TL'dir; diğer kalemler noter ücretleri sayfasında.
• Emlak vergisi değerini gösteren belge: taşınmazın bağlı olduğu belediyeden alınır.
• Zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi: bina niteliğindeki taşınmazlarda.
• Değerleme raporu: yalnızca yabancı uyruklu birinin taraf olduğu satışlarda.

Tapu müdürlükleri eksiksiz başvuruları geliş sırasına göre hazırlar; eksik belge, randevunuzun gecikmesine yol açar.

DASK poliçesi neden zorunlu?

6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu'na göre tapu müdürlükleri, zorunlu deprem sigortasına tabi bağımsız bölümler ve binalarla ilgili tescil işlemlerini, işlem tarihi itibarıyla geçerli bir poliçe belgelenmedikçe yapamaz. Satış da bir tescil işlemi olduğundan, konutun geçerli DASK poliçesi olmadan devir gerçekleşmez. Aynı poliçe, yeni evinizde elektrik ve su aboneliği açarken de kontrol edilir.

Prim; konutun brüt metrekaresi, yapı tarzı (betonarme veya diğer) ve adresin deprem risk grubuna göre hesaplanır. Betonarme yapılarda metrekare birim bedeli 12.039,00 TL / m², bir konut için azami teminat 2.552.268,00 TL'dir. Örneğin 100 m² betonarme bir konutun primi I. risk grubunda 3.395,00 TL, VII. risk grubunda 879,00 TL'dir. Birim bedel her ay güncellendiği için güncel tabloyu DASK fiyatları sayfasından kontrol edin. Satıcının yürürlükteki bir poliçesi varsa, poliçenin durumunu ve yeni malik adına yapılacak işlemi sigorta şirketinize sorun.

Adım adım: Web Tapu başvurusundan imzaya

1. Bedel ve masraf paylaşımında anlaşın. Satış bedelini, harçları kimin ödeyeceğini ve ödeme yöntemini netleştirin. Bedelin banka üzerinden aktarılması, ödemenin kaydını tutmanın en güvenli yoludur.
2. Belgeleri hazırlayın. Belediyeden emlak vergisi değerini gösteren belgeyi alın, DASK poliçesinin geçerli olduğundan emin olun, temsil varsa vekâletnameyi hazırlatın.
3. Başvuruyu yapın. Satış başvurusu Web Tapu (webtapu.tkgm.gov.tr) veya e-Devlet üzerinden malik ya da yetkili vekili tarafından yapılır. Başvuruda alıcının adı, T.C. kimlik numarası ve cep telefonu, emlak vergisi değeri ve satış bedeli girilir; gerekirse ek belge yüklenir.
4. Tahakkuku takip edin. Tapu müdürlüğü başvuruyu inceler; harç ve döner sermaye tutarları ile randevu bilgisi sisteme kayıtlı cep telefonunuza SMS ile bildirilir.
5. Harç ve döner sermayeyi ödeyin. Ödemeler internetten yapılabilir; tapu müdürlüğü ödeme görülmeden tescili tamamlamaz.
6. Randevu günü tapu müdürlüğüne gidin. Alıcı ve satıcı (veya vekilleri) kimlikleriyle bildirilen saatte müdürlükte hazır bulunur. Islak imza gerektiren işlem burada yapılır.
7. Satış resmi senedini imzalayın. İmzaların ardından tescil yapılır ve taşınmaz alıcı adına kaydedilir.

Randevuyu Web Tapu dışında Alo 181 hattından veya TKGM'nin e-randevu sisteminden (randevu.tkgm.gov.tr) de alabilirsiniz. Satış bedelinin ödenmesini imza anına bağlamak, iki taraf için de güvenli bir yöntemdir.

Harç ve döner sermaye nereden ödenir?

Başvurunuz tahakkuk edince SMS ile gelen bilgilerle ödemeyi internetten yapabilirsiniz: e-Devlet'teki "Tapu ve Kadastro Harç ve Döner Sermaye Sorgulama / Döner Sermaye Ödeme" hizmeti veya TKGM'nin e-tahsilat sayfası bu iş içindir. Alıcı ve satıcı kendi harç paylarını ayrı ayrı öder; döner sermaye ücreti başvuru sahibinden tahsil edilir. Ödeme dekontlarını satış gününe kadar saklayın.

Toplam masraf tablosu

Örnek hesap

Beyan edilen satış bedeli 5.000.000 TL olan ve emlak vergisi değeri bunun altında kalan bir daireyi, 2.000.000 TL konut kredisiyle aldığınızı düşünelim:

• Alıcının tapu harcı: 5.000.000 TL × 0,02 = 100.000 TL.
• Satıcının tapu harcı: 5.000.000 TL × 0,02 = 100.000 TL. İki tarafın toplamı 200.000 TL eder.
• İpotek harcı: 2.000.000 TL × 0,00455 = 9.100 TL.
• Döner sermaye: satış için bir işlem ücreti (2.227,00 TL × ilçe katsayısı), ipotek için ayrı bir işlem ücreti.
• DASK: 100 m² betonarme ve IV. risk grubunda 2.408,00 TL; kendi metrekareniz ve risk grubunuzla değişir.

Emlak vergisi değeri satış bedelinden yüksekse, harç bu değer üzerinden hesaplanır. Bankanın ekspertiz ücreti, kredi tahsis ücreti, emlak komisyonu ve nakliye gibi özel masraflar resmi kalemler dışındadır; bütçenizde bunlara ayrıca pay ayırın.

Satıştan sonra: emlak vergisi bildirimi

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na göre mükellefin değişmesi, vergi değerini değiştiren sebeplerden biridir ve emlak vergisi bildirimi verilmesini gerektirir. Bildirimi, satışın yapıldığı yıl içinde konutun bulunduğu belediyeye verirsiniz; satış yılın son üç ayında (Ekim, Kasım, Aralık) yapıldıysa bildirim, satış tarihinden itibaren üç ay içinde verilir.

Yeni malik olarak bina vergisi mükellefiyetiniz satışı izleyen yıl başlar; satış yılının vergisi eski malik adına tahakkuk etmiş olarak kalır. Bu yüzden satıcının o yıla ait taksitleri ödeyip ödemediğini sorun, gerekirse sözleşmede bu konuyu netleştirin. Vergi her yıl iki taksitte ödenir: birinci taksit Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksit Kasım ayında. Oranlar konutta binde 1, büyükşehir belediye sınırlarında binde 2'dir.

Bina vergi değeri 17.711.000,00 TL tutarını aşan konutlar ayrıca değerli konut vergisine tabidir. Yüksek değerli bir konut alıyorsanız bunu yıllık giderlerinize ekleyin.

Özel durumlar

Konut kredisiyle alım

Kredili alımda ipotek, satışla aynı talepte kurulabilir. Satış harcına ek olarak kredi tutarı üzerinden binde 4,55 ipotek harcı ve ipotek için ayrı bir döner sermaye ücreti ödenir.

Satış vaadi sözleşmesi

Henüz tapusu devredilmeyecek bir konut için noterde satış vaadi sözleşmesi yapılabilir. Resmi şekilde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde damga vergisi binde 9,48'dir; sözleşmenin tapuya şerhi için sözleşme bedelinin binde 6,83'ü oranında harç alınır. Noterlik ücret tarifesinde taşınmaz satış sözleşmeleri için öngörülen ücret satış değerinin binde 1'idir ve 500,00 TL ile 4.000,00 TL arasında kalır. Damga vergisi oranları için damga vergisi sayfasına bakabilirsiniz.

Yeni binada kat mülkiyetine geçiş

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte bina tescil harcı her bağımsız bölüm için 4.752,40 TL, sosyal mesken niteliğindeki bölümlerde 2.371,80 TL'dir. Bu harçlar 1 Ocak 2026 tarihinden beri geçerlidir.

Birden fazla taşınmaz

Aynı talepte birden fazla taşınmaz devrediliyorsa (örneğin daire ile birlikte ayrı tapulu bir otopark), ilk taşınmaz için tam işlem ücreti, her ilave taşınmaz için 307,00 TL göstergeli ilave işlem ücreti alınır.

Sık yapılan hatalar

• Emlak vergisi değerinin altında bedel yazmak: harç yine bu değer üzerinden alınır; gerçek bedelin altında beyan tespit edilirse fark harç ve bir kat ceza gelir.
• DASK'ı son güne bırakmak: poliçe olmadan tescil yapılmaz; randevudan önce poliçenin işlem tarihinde geçerli olduğunu kontrol edin.
• Harç paylaşımını sözlü bırakmak: kanunen iki taraf da kendi payını öder; farklı bir paylaşım istiyorsanız yazılı anlaşın.
• Satış yılının emlak vergisini unutmak: o yılın taksitleri eski malik adınadır; ödenip ödenmediğini sorun.
• Bildirim süresini kaçırmak: emlak vergisi bildirimini satış yılı içinde, yılın son üç ayındaki satışlarda üç ay içinde verin.

İpuçları

• Teklif vermeden önce taşınmazın emlak vergisi değerini öğrenin; harcın alt sınırı budur.
• Tapu kaydında ipotek, haciz veya şerh olup olmadığını satıştan önce görün; tapu kayıt örneği sayfa başına 187,40 TL'dir.
• Satış bedelini bankadan, açıklamasında taşınmaz bilgisi yazacak şekilde gönderin.
• Taşındıktan sonra doğalgaz ve su aboneliğini kendi adınıza açın; adımlar doğalgaz ve su aboneliği açma rehberinde.
• Evi kiraya verecekseniz yıllık artış sınırını ve sözleşme kurallarını kira artışı nasıl hesaplanır rehberinde bulabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Ev alırken tapu harcı yüzde kaç?

Satışta tapu harcı alıcı için satış bedelinin binde 20'si (%2), satıcı için ayrıca binde 20'sidir; iki tarafın toplamı %4 eder.

Tapu harcını alıcı mı satıcı mı öder?

Kanuna göre her iki taraf kendi %2'lik payını öder. Taraflar paylaşımı kendi aralarında farklı kararlaştırabilir, ancak iki pay da ödenmeden tescil tamamlanmaz.

Tapu harcı hangi bedel üzerinden hesaplanır?

Beyan edilen satış bedeli üzerinden; bu bedel emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Hangisi yüksekse harç onun üzerinden alınır.

Döner sermaye ücreti ne kadar?

Gösterge 2.227,00 TL'dir ve işlemin yapıldığı ilçenin yöresel katsayısıyla çarpılır; aynı talepteki her ilave taşınmaz için 307,00 TL ilave gösterge uygulanır.

Tapu devri için DASK zorunlu mu?

Evet. 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu'na göre tapu müdürlükleri, işlem tarihinde geçerli bir zorunlu deprem sigortası poliçesi belgelenmedikçe konutlarla ilgili tescil işlemi yapamaz.

Tapu randevusu nasıl alınır?

Satış başvurusu Web Tapu veya e-Devlet üzerinden yapılır; randevu bilgisi SMS ile gelir. Randevu Alo 181 veya randevu.tkgm.gov.tr üzerinden de alınabilir.

Tapuda düşük bedel gösterirsem ne olur?

Fark tespit edilirse eksik harç tarh edilir ve eksik harç kadar, yani bir kat vergi ziyaı cezası kesilir.

Ev aldıktan sonra emlak vergisi beyanı gerekir mi?

Evet, malik değiştiği için konutun bulunduğu belediyeye emlak vergisi bildirimi verilir. Bildirim satış yılı içinde, satış yılın son üç ayındaysa üç ay içinde yapılır; yeni malik vergiyi izleyen yıldan itibaren öder.

Kredili ev alımında ek tapu masrafı var mı?

Evet, kredi tutarının binde 4,55'i oranında ipotek harcı ve ipotek için ayrı bir döner sermaye işlem ücreti ödenir.