Kira Tespit Davası Nasıl Açılır? Arabuluculuk, 5 Yıl Kuralı, Harç

Kira artışında anlaşamazsanız önce zorunlu arabuluculuğa başvurursunuz; arabuluculukta da uzlaşma çıkmazsa kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açılır. Kira sözleşmesi beş yılı doldurmadıysa hâkim de yeni kirayı on iki aylık ortalama TÜFE değişiminin üstünde belirleyemez; Kasım 2026'da yenilenen sözleşmeler için bu sınır %31,23'tür. Beş yılı dolduran kiralarda ise hâkim emsal kiralara bakarak hakkaniyete uygun yeni bir bedel belirleyebilir.

Kira tespit davası nedir?

Kira tespit davası, yeni kira döneminde ödenecek kira bedelini mahkemenin belirlemesi için açılan davadır. Kanundaki adı "kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava"dır ve Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 345. maddesinde düzenlenir. Dava genellikle kirayı artırmak isteyen ev sahibi tarafından açılır; kiracı da kiranın belirlenmesini isteyebilir.

Bu dava kiracıyı evden çıkarmak için değildir; yalnızca bedeli belirler. Tahliye davası ayrı bir davadır ve başka şartlara bağlıdır. Mahkeme kira bedelini belirlediğinde kiracı yeni dönemde o bedeli ödemekle yükümlü olur.

Kira artışında yasal sınır nedir?

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında yenilenen dönemdeki artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişimini geçemez. Bu kural TBK 344'ün birinci fıkrasından gelir ve hem tarafların anlaşmasını hem de beş yılını doldurmamış sözleşmelerde hâkimin kararını bağlar. Oranı her ay TÜİK, önceki ayın enflasyonuyla birlikte açıklar.

Örnek: Kasım 2026'da yenilenen bir sözleşmede azami artış, 3 Kasım 2026'da Ekim enflasyonuyla birlikte açıklanan %31,23'tür. Aylık kirası 20.000 TL olan bir evde yeni kira en fazla 20.000 × 1,3123 = 26.246 TL olabilir. Kendi kiranız ve yenileme ayınız için kira artış hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz; hesabın ayrıntıları kira artışı rehberimizde anlatılıyor.

Konut kiralarına uygulanan %25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona erdi. O tarihten bu yana konut ve iş yeri kiralarında tek ölçü on iki aylık ortalama TÜFE değişimidir.

Beş yıl kuralı nedir?

Beş yıl kuralı, beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kiranın hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenebilmesidir. TBK 344'ün üçüncü fıkrasına göre hâkim bu durumda TÜFE'nin on iki aylık ortalama değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirir. Aynı değerlendirme sonraki her beş yılın sonunda yeniden yapılabilir.

Uygulamada bu, kira ile piyasa arasındaki açığın kapanabildiği tek yoldur. Uzun süredir aynı evde oturan bir kiracının kirası çevredeki benzer evlerin çok altında kaldıysa, beşinci yılın sonunda ev sahibi TÜFE sınırının üstünde bir kira talep edebilir. Hâkim ise emsallere bakarak piyasa kirasını birebir değil, kiracının durumunu da gözeterek hakkaniyete uygun bir bedel belirler.

Kira tespit davası ne zaman açılmalı?

Kira tespit davası her zaman açılabilir, ama kararın hangi dönemden itibaren uygulanacağı davanın zamanına bağlıdır. TBK 345'e göre yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılan davada ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmışsa yeni dönemin sonuna kadar açılan davada verilen karar, yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.

Bu süreler kaçırılırsa karar ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır. Kira sözleşmesinde yeni dönemde kiranın artırılacağına dair bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada verilen karar da yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Yazılı bildirim için en güvenli yol noterden gönderilen ihtarnamedir; noterde ihtarname tebliğ harcı 1 Ocak 2026'dan beri 411,60 TL'dir. Diğer kalemler için noter işlemleri ve ücretleri rehberimize bakabilirsiniz.

Arabuluculuk sürecinin de zaman aldığını unutmayın. Arabuluculuğa başvurduğunuz tarihten son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen süre, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesabında dikkate alınmaz; yine de süreci yeni dönemden birkaç ay önce başlatmak işinizi kolaylaştırır.

Zorunlu arabuluculuk nasıl işler?

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023'ten beri dava şartıdır. Kural, 7445 sayılı Kanun'la 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesinden gelir. Arabulucuya gitmeden açılan kira tespit davası usulden reddedilir.

Başvuru, davanın açılacağı yerdeki adliyenin arabuluculuk bürosuna yapılır; büro yoksa görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne gidilir. Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hallerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir.

Taraflar anlaşırsa anlaşma belgesi imzalanır; bu belgeye mahkemeden icra edilebilirlik şerhi alınarak ilam gibi takip yapılabilir. Arabuluculuk anlaşmasına dayalı karar harcı 2026'da 732,00 TL'dir. Anlaşma olmazsa arabulucu son tutanağı düzenler ve bu tutanağın aslı ya da onaylı örneği dava dilekçesine eklenir.

Arabulucu ücreti tarifeyle belirlenir. Anlaşma olmazsa ilk iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir ve sonradan açılan davada yargılama giderine eklenerek haksız çıkan taraftan alınır. 2026 Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi'ne göre kira uyuşmazlıklarında iki taraf için saatlik ücret 1.170,00 TL / saat, anlaşma halinde asgari ücret 9.000,00 TL'dir. Ayrıntılar arabulucu ücreti sayfamızda.

Kira tespit davası nasıl açılır? Adım adım

Dava, arabuluculuk son tutanağıyla birlikte kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine dilekçe verilerek açılır. Dilekçe adliyedeki tevzi bürosuna ya da UYAP üzerinden verilebilir.

Kira tespit davası masrafları ne kadar?

Kira tespit davasının açılış masrafı başvurma harcı, peşin nispi harç ve gider avansından oluşur. 2026 yılında sulh mahkemelerinde başvurma harcı 335,20 TL'dir. Konusu para olan davalarda karar ve ilam harcı dava değerinin binde 68,31'idir; bunun dörtte biri dava açılırken peşin ödenir, kalanı karardan sonra aleyhine karar verilen taraftan alınır.

Uygulamada kira tespit davasında dava değeri, istenen yeni kira ile mevcut kira arasındaki farkın bir yıllık tutarı olarak gösterilir. Mahkemeden mahkemeye ayrıntı değişebildiği için dilekçeyi vermeden önce adliyenin harç servisinden tutarı teyit etmeniz iyi olur.

Örnek: Kasım 2026 tutarlarıyla, beş yılı dolmuş bir kirada mevcut kira 20.000 TL, istenen kira 30.000 TL olsun. Aylık fark 10.000 TL, yıllık fark 120.000 TL'dir. Karar ve ilam harcı 120.000 × 0,06831 = 8.197,20 TL; peşin ödenecek dörtte biri 2.049,30 TL olur. Buna 335,20 TL başvurma harcı eklenince harç toplamı 2.384,50 TL'ye ulaşır.

Mahkeme keşif yaparsa keşif harcı ayrıca alınır: 2026'da 5.188,00 TL. Diğer yargı harçlarının tamamını dava harçları sayfamızda görebilirsiniz. Avukatla ilerlerseniz, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nde sulh hukuk mahkemesindeki davalar için alt sınır 30.000,00 TL'dir; güncel tarife avukatlık asgari ücret tarifesi sayfamızda. Davayı kaybeden taraf, karşı tarafın yargılama giderlerini ve tarifedeki vekâlet ücretini de öder.

Mahkeme yeni kirayı nasıl belirler?

Mahkeme yeni kirayı, kira ilişkisi beş yılı doldurmadıysa on iki aylık ortalama TÜFE değişimini aşmadan, beş yılı doldurduysa TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kiraları birlikte değerlendirerek belirler. Emsal kira, aynı bölgede benzer büyüklük, yaş ve nitelikteki evlerin kirasıdır.

Bilirkişi genellikle aynı mahalledeki kiralık ilanları ve yeni yapılmış sözleşmeleri inceler. Yargıtay uygulamasında hâkimin, yeni kiraya verilseydi ulaşılacak piyasa kirasını birebir uygulamadığı, kiracının uzun süreli kullanımını da gözeterek bir hakkaniyet indirimi yaptığı görülür. Bu yüzden dava sonunda belirlenen kira, çoğu zaman ilanlardaki fiyattan bir miktar düşük çıkar.

Kiracı olarak nelere dikkat etmelisiniz?

Kiracıysanız ilk kontrol, kira ilişkinizin beş yılı doldurup doldurmadığıdır. Beş yıl dolmadıysa ev sahibinin talebi TÜFE sınırını aşamaz; bu sınırın üstündeki talepler için arabuluculukta ve mahkemede bu kuralı hatırlatabilirsiniz.

• Ödemeyi kesmeyin: Dava sürerken mevcut kirayı, yasal sınır içinde artırılmış hâliyle ödemeye devam edin; ödemeyi kesmek tahliye riskini doğurur.
• Arabuluculuk toplantısına katılın: Uzlaşma çoğu zaman mahkemeden daha hızlı ve daha az masraflıdır.
• Evin durumunu belgeleyin: Yaptığınız tadilat ve bakımın faturaları, kiralananın durumunun değerlendirilmesinde işe yarar.
• Emsal toplayın: Bölgedeki benzer evlerin gerçek kiralarını gösteren belgeler hakkaniyet değerlendirmesini etkileyebilir.

Ev sahibi olarak nelere dikkat etmelisiniz?

Ev sahibiyseniz önce talebinizin hukuki dayanağını netleştirin: beş yıl dolmadıysa isteyebileceğiniz en yüksek artış TÜFE sınırıdır ve bunun için dava açmak çoğu zaman masrafına değmez. Beş yıl dolduysa talebinizi gerçekçi emsallere dayandırın; aşırı yüksek bir talep hem harcı büyütür hem de kısmen reddedilen kısım için yargılama gideri riskini artırır.

• Bildirimi zamanında yapın: Noter ihtarnamesini yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce gönderin.
• Kira sözleşmesini hazır tutun: Başlangıç tarihi, süre ve artış hükmü davanın temelidir; yazılı sözleşme yoksa ödeme dekontları kira ilişkisini gösterir.
• Arabuluculuğu ciddiye alın: Makul bir uzlaşma, aylar sürebilecek bir yargılamadan ve bilirkişi giderinden daha ucuzdur.
• Kirayı banka üzerinden alın: Ödemelerin dekontla izlenmesi, ileride doğabilecek her uyuşmazlıkta işinizi kolaylaştırır.

Sık yapılan hatalar

• Arabulucuya gitmeden dava açmak: Dava usulden reddedilir ve harç boşa gider.
• 30 günlük süreyi kaçırmak: Karar ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.
• Yıllık enflasyonu kullanmak: Yasal sınır yıllık değil, on iki aylık ortalama TÜFE değişimidir.
• Beş yılı yanlış saymak: Süre, sözleşmenin başladığı tarihten itibaren kesintisiz kira ilişkisine göre hesaplanır.
• Emsal olarak yalnızca ilan fiyatını göstermek: İlan fiyatı gerçek kira değildir; bilirkişi yapılmış sözleşmelere de bakar.

Kira dışındaki konut masraflarını da hesaba katmak isterseniz, ev alımında ödenen harçları tapu masrafları rehberimizde, tapu harcı hesabını tapu masrafı hesaplama aracında bulabilirsiniz. Kira ve maaş artışlarını yan yana görmek için yeni yayımlanan memur ve emekli zammı rehberimize göz atabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Kira tespit davası hangi mahkemede açılır?

Kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Dava açmadan önce adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurmak zorunludur.

Kira tespit davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023'ten beri kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Arabulucuya gitmeden açılan dava usulden reddedilir.

Ev sahibi 5 yıl dolmadan kirayı TÜFE'nin üstünde artırabilir mi?

Hayır. Beş yılı dolmamış kira ilişkisinde ne anlaşmayla ne de mahkeme kararıyla artış, on iki aylık ortalama TÜFE değişimini geçebilir.

Kira tespit davası ne kadar sürede açılmalı?

Dava her zaman açılabilir. Kararın yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için dava ya da kiracıya yazılı bildirim, yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce yapılmalıdır.

Kira tespit davasının harcı ne kadar?

2026'da sulh mahkemesi başvurma harcı 335,20 TL. Buna, yıllık kira farkı üzerinden hesaplanan binde 68,31'lik karar ve ilam harcının dörtte biri peşin olarak eklenir.

Arabulucu ücretini kim öder?

Anlaşma olmazsa ilk iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir ve sonraki davada haksız çıkan taraftan alınır. Anlaşma olursa ücret, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit ödenir.

Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?

Evet, kanun davayı yalnızca ev sahibine tanımaz; kiracı da yeni dönemin kirasının belirlenmesini isteyebilir. Kiracı açısından da dava öncesi arabuluculuk zorunludur.